Ademarcos Almeida Porto

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Os REsp 1.717.112 e REsp 1.804.965, ambos julgados pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), trazem importantes considerações sobre a responsabilidade em casos de defeitos de construção em imóveis financiados, especialmente em contratos vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

1. REsp 1.717.112/SP
Neste recurso, a questão principal envolvia a responsabilidade da seguradora em relação a defeitos de construção. O STJ reforçou que a seguradora, no âmbito do seguro habitacional obrigatório, não pode ser responsabilizada por vícios construtivos que não configuram sinistros, ou seja, aqueles defeitos que são decorrentes de má execução da obra ou de vícios ocultos. O entendimento foi de que o seguro habitacional cobre apenas danos estruturais ou sinistros, conforme estipulado na apólice, e não os defeitos originados na construção, que são de responsabilidade da construtora.

Esse julgamento está em consonância com o artigo 618 do Código Civil, reafirmando que o dever de reparar problemas de construção é da construtora, exceto se o defeito vier a causar um sinistro coberto pelo seguro.

Encaixe:
O REsp 1.717.112 corrobora o entendimento de que o seguro habitacional obrigatório, oferecido em financiamentos pelo SFH, não cobre defeitos estruturais de responsabilidade da construtora, restringindo-se a sinistros que efetivamente sejam enquadrados nas coberturas previstas. Logo, para defeitos relacionados à execução da obra, a construtora é a responsável pela reparação, e não a seguradora.

2. REsp 1.804.965/SP
Neste recurso, o STJ consolidou mais uma vez que a seguradora não responde por defeitos de construção. O caso discutia a necessidade de reparo de defeitos que surgiram no imóvel, e o tribunal reiterou que a responsabilidade primária é da construtora. Assim, se os problemas não forem classificados como sinistros cobertos pelo seguro habitacional, a seguradora não pode ser acionada para cobrir tais danos.

O tribunal destacou que o seguro habitacional tem como foco eventos como desastres naturais, incêndios ou situações que afetem a habitabilidade e segurança do imóvel de forma súbita e inesperada. Já os vícios ocultos e defeitos estruturais estão diretamente ligados à má execução da obra e, portanto, devem ser corrigidos pela construtora, conforme estipulado no contrato de construção e nas normas de responsabilidade civil.

Encaixe:
O REsp 1.804.965 reforça o entendimento do REsp 1.717.112, determinando que a seguradora somente será responsável por danos estruturais quando esses resultarem de sinistros cobertos pela apólice. No entanto, se os defeitos forem relacionados à construção inadequada, a responsabilidade é integralmente da construtora. Esse recurso reafirma que o seguro habitacional não é uma garantia contra defeitos construtivos, mas uma proteção contra eventos fortuitos previstos no contrato de seguro.

Conclusão do Encaixe
Com base nas decisões dos REsp 1.717.112 e REsp 1.804.965, consolida-se o entendimento de que, nos casos de imóveis financiados pelo SFH, a responsabilidade por defeitos de construção é da construtora e não da seguradora, a menos que tais defeitos causem um sinistro coberto pela apólice de seguro habitacional. Ambos os julgados refletem a aplicação dos princípios gerais do direito civil, que imputam à construtora a responsabilidade pelos vícios construtivos durante o prazo de garantia legal, e limitam a atuação da seguradora aos eventos especificamente contratados no seguro habitacional.

Quando surgem defeitos de construção em um imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), várias questões jurídicas são levantadas a respeito da responsabilidade pelo reparo dos danos, sobretudo quando há seguro habitacional envolvido. A análise da doutrina e da jurisprudência é essencial para esclarecer se a responsabilidade é da seguradora ou da construtora.

1. Responsabilidade da Construtora
De acordo com o Código Civil brasileiro (art. 618), a construtora responde pelos defeitos de construção por até cinco anos após a entrega da obra, desde que esses defeitos comprometam a solidez e a segurança da edificação. Isso se aplica a vícios ocultos que se manifestam ao longo do tempo e que não foram percebidos pelo comprador durante a entrega.

Jurisprudência:
STJ – REsp 1.192.929/SP: "A construtora é responsável por defeitos na construção que comprometam a segurança e a estabilidade do imóvel pelo prazo de cinco anos, conforme o artigo 618 do Código Civil."
Em outros julgados, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem entendido que, se houver um vício que comprometa a solidez da obra, a construtora pode ser acionada para responder pelos danos, mesmo que o seguro habitacional tenha sido acionado.
2. Responsabilidade da Seguradora
Nos contratos de financiamento habitacional pelo SFH, é obrigatório o seguro habitacional, que cobre tanto danos estruturais quanto sinistros como incêndios e desastres naturais. Esse seguro, normalmente contratado junto ao financiamento, oferece cobertura para defeitos que comprometam a estrutura do imóvel, desde que tais defeitos estejam especificados na apólice.

Contudo, o seguro habitacional não cobre vícios de construção que sejam de responsabilidade da construtora, exceto quando tais vícios resultarem em sinistros cobertos pela apólice, como desabamentos ou outros eventos de grande magnitude.

Jurisprudência:
STJ – REsp 1.100.211/SP: "As seguradoras não podem ser responsabilizadas por defeitos de construção ou vícios ocultos que comprometam a estrutura do imóvel, quando esses defeitos são de responsabilidade da construtora."
A seguradora pode, no entanto, cobrir danos que decorram de eventos previstos na apólice, como desabamentos por falha estrutural, desde que o evento se configure como sinistro.
3. Distinção entre Defeito de Construção e Sinistro
A doutrina destaca a importância de diferenciar defeitos de construção e sinistros. O primeiro é de responsabilidade da construtora, que tem a obrigação legal de corrigir os problemas decorrentes de má execução da obra. Já os sinistros, como danos causados por enchentes ou terremotos, são cobertos pelo seguro habitacional.

Se o defeito não se qualifica como sinistro (ou seja, não é causado por um evento fortuito), a construtora será a parte responsável. Por outro lado, se o defeito resultar em um sinistro, como o comprometimento estrutural do imóvel, a seguradora poderá ser chamada a indenizar o segurado.

4. Jurisprudência de Casos Concretos
Há julgados importantes que reconhecem essa distinção:

TJSP, Apelação Cível nº 1004566-30.2019.8.26.0562: O tribunal manteve a responsabilidade da construtora por defeitos no imóvel, afastando a responsabilidade da seguradora, visto que os problemas de vício construtivo não constituíam sinistro.
STJ – REsp 1.485.717/RJ: Neste caso, o STJ entendeu que a seguradora não pode ser responsabilizada por defeitos construtivos, mas apenas pelos danos ocasionados por sinistros contratualmente previstos.
5. Súmula 194 do TJRJ
O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro editou a Súmula 194, que reflete o entendimento majoritário dos tribunais brasileiros: “A seguradora não responde pelos vícios de construção, salvo quando, na apólice, houver cobertura específica para defeitos estruturais.”

Conclusão
A responsabilidade pelos defeitos de construção em imóveis financiados pelo SFH é, em princípio, da construtora, que responde por esses vícios durante o prazo de garantia estabelecido pelo Código Civil. A seguradora só será responsável caso o problema seja decorrente de um sinistro coberto pela apólice de seguro habitacional, e não por vícios originários da má construção. A doutrina e a jurisprudência são consistentes nesse sentido, estabelecendo claramente a diferença entre as obrigações da construtora e da seguradora.